DPE dans le 11e arrondissement de Paris : l'étiquette qui décide si vous pouvez louer.

Le parc énergétique dans le 11e arrondissement de Paris

Le bâti du 11e est en grande majorité antérieur à 1949 : immeubles faubouriens en pierre meulière, moellons enduits ou brique, murs épais mais jamais isolés, planchers bois sur caves non isolées, fenêtres en bois souvent remplacées par du double vitrage au fil des copropriétés. Les appartements sur cour, orientés nord ou à faible surface vitrée, et les anciens ateliers aux grandes verrières sont les plus pénalisés. Les étiquettes D et E dominent, avec une part significative de F et de G sur les studios et les logements du dernier étage sous combles non isolés. Les immeubles des années 1970 du boulevard Richard-Lenoir et des secteurs rénovés de Charonne, construits avant la première réglementation thermique de 1974 ou juste après, se classent souvent en D ou E. Les quelques opérations récentes, livrées après 2012, atteignent A, B ou C. Un diagnostiqueur doit ici relever précisément l'épaisseur des murs et la nature des menuiseries, car ces paramètres font basculer une classe.

Chauffage dominant et réforme 2026

Dans le 11e, le chauffage individuel domine : chaudière gaz individuelle dans une part importante des copropriétés, convecteurs électriques dans les studios, les logements divisés et les ateliers rénovés. Le chauffage collectif gaz existe surtout dans les immeubles des années 1960-1970 et dans le parc social. Pour tous les logements chauffés à l'électricité, la réforme du 1er janvier 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'énergie primaire de 2,3 à 1,9, puis à 1,7 en 2027 : une part des studios électriques classés F ou G gagne une classe sans travaux. Un DPE réalisé avant 2026 peut être actualisé gratuitement par une attestation sur l'observatoire DPE de l'ADEME, sans nouvelle visite.

Passoires thermiques

Paris compte une part de logements classés F ou G supérieure à la moyenne nationale, en raison de son bâti ancien et de ses petites surfaces : les travaux de l'APUR et de l'observatoire DPE de l'ADEME situent cette part autour d'un logement sur cinq à l'échelle de la capitale, et le 11e, très faubourien et très loué, se situe vraisemblablement dans cette fourchette sans chiffre officiel propre à l'arrondissement. Conséquence directe : les logements G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Pour un studio d'Oberkampf ou de la Roquette, le DPE sert donc à vérifier si une attestation 2026 suffit ou si une isolation des murs et un changement de menuiseries sont nécessaires.

Loyers

Le 11e arrondissement est soumis à l'encadrement des loyers parisien, en vigueur depuis juillet 2019 : le loyer hors charges ne peut dépasser le « loyer de référence majoré » fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le DPE y intervient directement : aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, et le loyer de ces logements est gelé entre deux locataires et au renouvellement du bail. Le DPE est donc une pièce du calcul du loyer, pas seulement une annexe du bail.

Questions sur le DPE dans le 11e arrondissement de Paris