Guide du vendeur en Île-de-France : les diagnostics à fournir, dans quel ordre, à quel prix

Pour vendre un logement en Île-de-France, le vendeur remet un dossier de diagnostic technique (DDT) dès la promesse : DPE, et selon le bien, Carrez, plomb, amiante, gaz, électricité, termites, ERP, audit énergétique. Chez UNODIAG, un pack vente appartement coûte de 140 à 350 € TTC, une maison de 160 à 415 €, déplacement compris.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?

La liste dépend du bien : son année de construction, sa situation (copropriété ou non, commune concernée par un arrêté termites), l'âge de ses installations et sa classe énergétique. Un seul diagnostic est systématique, le DPE. Le tableau suivant reprend l'ensemble des diagnostics susceptibles d'entrer dans le dossier de vente, avec leur condition et leur durée de validité.

Diagnostics obligatoires à la vente d'un logement, conditions et validité, au 15 octobre 2026

Diagnostic	Quand il est exigé	Validité
DPE	Toujours (sauf exemptions rares)	10 ans
Mesurage loi Carrez	Lot en copropriété	Sans durée légale ; à refaire après travaux modifiant la surface
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	Illimitée si négatif ; 1 an si positif
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée si négatif et réalisé après le 1er avril 2013
Gaz	Installation intérieure de plus de 15 ans	3 ans
Électricité	Installation intérieure de plus de 15 ans	3 ans
Termites	Commune ou secteur visé par un arrêté préfectoral	6 mois
État des risques et pollutions (ERP)	Toujours, dès la première visite	6 mois
Audit énergétique	Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G	5 ans

Chaque ligne a sa page détaillée sur le site. Le DPE est présenté dans notre guide du diagnostic de performance énergétique, le plomb sur la page constat de risque d'exposition au plomb, et l'ensemble du dossier sur la page diagnostics obligatoires pour vendre.

Quels diagnostics selon la date de construction ?

L'année de construction est le premier critère. Elle déclenche le plomb, l'amiante et, en pratique, les diagnostics gaz et électricité, puisqu'une installation d'origine dans un immeuble de plus de 15 ans a presque toujours plus de 15 ans elle-même.

Diagnostics attendus selon la période de construction, pour une vente en 2026

Période de construction	Diagnostics liés à la date	Diagnostics liés à la situation
Avant le 1er janvier 1949	DPE, plomb, amiante, gaz et électricité (sauf installation rénovée depuis moins de 15 ans)	Carrez si copropriété, termites si arrêté, ERP, audit si maison E/F/G
Du 1er janvier 1949 au 30 juin 1997	DPE, amiante, gaz et électricité (même réserve)	Carrez si copropriété, termites si arrêté, ERP, audit si maison E/F/G
Du 1er juillet 1997 à 2011	DPE, gaz et électricité (installations de plus de 15 ans)	Carrez si copropriété, termites si arrêté, ERP, audit si maison E/F/G
Après 2011	DPE (gaz et électricité dès que l'installation atteint 15 ans)	Carrez si copropriété, termites si arrêté, ERP

Pour le gaz et l'électricité, c'est l'âge de l'installation qui compte, pas celui du bâtiment. Une rénovation complète avec attestation de conformité de moins de 15 ans dispense du diagnostic ; sans justificatif daté, le diagnostic est dû. Pour l'amiante, c'est la date du permis de construire qui fait foi, et non la date d'achèvement.

Dans quel ordre faire réaliser les diagnostics ?

Le bon ordre évite de refaire des diagnostics à courte durée de validité si la vente traîne. Il tient en quatre étapes.

1. Avant l'annonce : le DPE. Les étiquettes énergie et climat doivent figurer dans toute annonce. Sans DPE, pas de publication. Le DPE indique aussi, pour une maison, si un audit énergétique sera nécessaire.
2. Avant l'annonce, pour une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite. Le commander en même temps que le DPE évite un second déplacement.
3. Avant la promesse : le pack complet. Carrez, plomb, amiante, gaz, électricité. Ces diagnostics ont une validité de 3 ans à illimitée : ils peuvent être réalisés dès la mise en vente sans risque d'expiration.
4. Dans les 6 mois avant la promesse : termites et ERP. Ces deux documents sont valables 6 mois. Si l'ERP est remis dès la première visite, comme la loi le prévoit, il devra parfois être réédité avant la signature. L'ERP se génère à partir des données officielles et UNODIAG le fournit à jour avec le pack.

En pratique, la plupart des vendeurs commandent tout en une seule visite au moment de la mise en vente. C'est le plus simple et le moins cher. Le seul point de vigilance est le délai entre la mise en vente et la promesse : s'il dépasse 6 mois, le diagnostic termites et l'ERP sont à renouveler. Les durées de chaque document sont réunies dans notre tableau des durées de validité des diagnostics immobiliers.

Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe tous les diagnostics obligatoires dans un seul ensemble, annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Il est établi aux frais du vendeur et transmis au notaire, qui vérifie sa complétude avant de rédiger l'acte.

Les conséquences d'un dossier incomplet sont concrètes. Si un diagnostic manque ou est périmé, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le risque concerné : un acquéreur qui découvre du plomb, de l'amiante ou des termites après la vente peut demander une réduction du prix, voire l'annulation. Pour le mesurage Carrez, une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte ouvre droit, pendant un an après la signature, à une diminution du prix proportionnelle. Pour le DPE, opposable depuis le 1er juillet 2021, une classe erronée engage la responsabilité du vendeur, qui peut se retourner contre le diagnostiqueur.

Le notaire demande aussi des pièces qui ne sont pas des diagnostics : titre de propriété, règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien, diagnostic technique global s'il existe, taxe foncière. Ces documents sont à réunir en parallèle, auprès du syndic pour un appartement.

Appartement ou maison : quelles différences ?

Un appartement en copropriété impose le mesurage loi Carrez, qui mesure la surface privative du lot (plancher sous 1,80 m de hauteur, hors murs, cloisons, gaines, caves, balcons). La surface figure dans l'annonce, la promesse et l'acte. Les parties communes ne sont pas diagnostiquées par le vendeur : l'amiante des parties communes relève du dossier technique amiante de la copropriété, tenu par le syndic.

Une maison individuelle ne nécessite pas de Carrez. En revanche, elle peut exiger l'audit énergétique si le DPE la classe E, F ou G, obligatoire pour F et G depuis le 1er avril 2023 et pour E depuis le 1er janvier 2025. L'audit est un document distinct du DPE, valable 5 ans, qui propose des scénarios de travaux chiffrés. Il est réalisé sur devis chez UNODIAG, de 500 à 1 000 € selon la maison. La page audit énergétique maison individuelle détaille son contenu.

Une maison non raccordée au tout-à-l'égout doit en outre présenter un rapport de contrôle de son assainissement non collectif, délivré par le service public d'assainissement de la commune et daté de moins de 3 ans. Ce contrôle ne relève pas du diagnostiqueur immobilier : il se demande en mairie ou auprès de l'intercommunalité.

Enfin, le diagnostic termites et le diagnostic gaz concernent plus souvent les maisons : les maisons de la petite couronne sont dans des zones à arrêté, et le chauffage individuel au gaz y est fréquent. En appartement parisien, le gaz est aussi très répandu pour la cuisson et le chauffage individuel.

Quelles particularités en Île-de-France ?

Quatre caractéristiques du marché francilien pèsent directement sur le dossier de vente.

Le bâti d'avant 1949 à Paris et en petite couronne

Une large part des immeubles parisiens, et des centres anciens de la petite couronne, a été construite avant 1949. Pour ces logements, le plomb est systématique. Le constat de risque d'exposition au plomb porte sur les revêtements (peintures) et signale les unités de diagnostic où la concentration dépasse le seuil réglementaire de 1 mg/cm². En cas de résultat positif, le CREP n'est valable qu'un an pour la vente, et le vendeur doit informer l'acquéreur ; si des revêtements sont dégradés, le propriétaire est tenu de faire réaliser des travaux. L'amiante s'ajoute pour tous ces biens, puisque leur permis est antérieur à juillet 1997.

Les termites : tout Paris, tout le 92, et une partie des autres départements

Zones soumises au diagnostic termites en Île-de-France, état des arrêtés préfectoraux au 15 octobre 2026

Département	Couverture	Arrêté
Paris (75)	Tout Paris	Arrêté préfectoral du 21 mars 2003
Hauts-de-Seine (92)	Tout le département	Arrêté préfectoral du 22 décembre 2004
Seine-Saint-Denis (93)	Partiel : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil, Saint-Ouen	Arrêtés communaux
Val-de-Marne (94)	Partiel : Villejuif, Vitry-sur-Seine (certaines parcelles), Créteil, liste préfectorale à compléter	Arrêtés communaux
Essonne (91)	Partiel : Ballancourt, Juvisy, Milly-la-Forêt, Athis-Mons, Yerres, Le Coudray-Montceaux, Étampes, Viry-Châtillon, Brétigny, Paray-Vieille-Poste, Savigny-sur-Orge, Villemoisson-sur-Orge	15 arrêtés, liste mise à jour le 28 novembre 2025
Yvelines (78)	Partiel : Achères, Carrières-sur-Seine, Chatou, Maurecourt, Versailles	Arrêté du 26 octobre 2017
Val-d'Oise (95)	Partiel, dont Enghien-les-Bains	Arrêté du 13 novembre 2012, modifié en 2016
Seine-et-Marne (77)	Aucune zone	Aucun arrêté

Les listes des départements partiellement couverts évoluent au fil des arrêtés. Avant de vendre en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, l'Essonne, les Yvelines ou le Val-d'Oise, vérifiez la commune sur le site de la préfecture ; le tunnel de devis UNODIAG applique l'arrêté en vigueur à partir de l'adresse du bien.

Les copropriétés

Le mesurage Carrez est quasi systématique en Île-de-France, où la majorité des ventes porte sur des lots en copropriété. Pour les immeubles anciens, le syndic détient le dossier technique amiante des parties communes et le diagnostic technique global s'il a été voté : demandez-les tôt, les délais de réponse des syndics sont souvent longs. Depuis 2024, les grandes copropriétés doivent disposer d'un DPE collectif ; s'il existe, il facilite le DPE individuel de votre lot, en fournissant les données de l'enveloppe et du chauffage collectif.

Les maisons de grande couronne et l'audit

En Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l'Essonne et le Val-d'Oise, les maisons des années 1960 à 1980 sont nombreuses et souvent classées E, F ou G. L'audit énergétique y est donc fréquent. Prévoyez-le dès le DPE : il conditionne la remise des documents à la première visite.

Combien coûtent les diagnostics pour vendre ?

Les prix UNODIAG sont publics, TTC et déplacement compris. Ils dépendent du nombre de diagnostics et de la typologie du bien (studio, T2, T3, T4, T5 et plus), pas de la commune.

Prix des packs diagnostics vente chez UNODIAG, TTC, déplacement compris, grille au 15 octobre 2026

Composition	Appartement	Maison
DPE seul	100 à 140 €	100 à 170 €
Pack 2 diagnostics	140 à 210 €	160 à 415 € selon le nombre de diagnostics et la typologie
Pack 3 diagnostics	175 à 270 €
Pack 4 diagnostics	205 à 300 €
Pack 5 diagnostics	215 à 350 €
Pack 6 diagnostics	235 à 350 €
État des risques et pollutions (ERP)	40 €, offert dès 3 diagnostics
Audit énergétique (maison E, F, G)	Non concerné	500 à 1 000 € sur devis

Le pack est toujours plus avantageux que les diagnostics à l'unité, parce qu'un seul déplacement et une seule visite couvrent l'ensemble. Le prix s'affiche instantanément dans le tunnel de devis, avec le détail diagnostic par diagnostic. Retrouvez nos tarifs de diagnostic immobilier complets, appartement et maison, sur la page dédiée.

Comment se passe la visite du diagnostiqueur ?

Une visite complète pour un pack vente dure de une à deux heures selon la surface et le nombre de diagnostics. Le diagnostiqueur doit accéder à toutes les pièces, y compris cave, grenier, garage et dépendances, ainsi qu'au tableau électrique, au compteur et à la chaudière.

Préparez les documents suivants : titre de propriété ou règlement de copropriété (pour la surface Carrez et le numéro de lot), factures de travaux d'isolation ou de remplacement de chauffage (pour le DPE), attestations de conformité gaz ou électricité si l'installation a été refaite, précédents diagnostics s'ils existent, et dossier technique amiante des parties communes fourni par le syndic. Chaque justificatif améliore la précision du rapport et évite les valeurs par défaut.

Avant l'intervention, le diagnostiqueur vous remet une attestation sur l'honneur mentionnant sa certification et son assurance de responsabilité civile professionnelle, comme l'exige le Code de la construction et de l'habitation. Les rapports portent le nom de l'organisme certificateur. Ce sont les deux premiers éléments à vérifier chez tout prestataire.

Quelles erreurs retardent une vente ?

• Publier l'annonce sans DPE. L'annonce est irrégulière et le vendeur perd du temps avec des acquéreurs qui demanderont la classe avant de visiter.
• Oublier l'audit pour une maison E, F ou G. Le notaire le réclamera avant la promesse ; sa réalisation prend plusieurs jours de plus qu'un DPE.
• Laisser expirer les termites et l'ERP. Six mois passent vite entre la mise en vente et la promesse. Vérifiez les dates avant le rendez-vous chez le notaire.
• Réutiliser un vieux DPE. Tout DPE antérieur au 1er juillet 2021 est invalide. Un DPE de 2022 reste valable, et une attestation ADEME gratuite permet d'afficher la nouvelle étiquette après la réforme du coefficient électricité.
• Confier le mesurage à un non-professionnel. Une erreur de surface de plus de 5 % expose à une réduction de prix pendant un an.
• Choisir un diagnostiqueur qui sous-traite. Un rapport contesté ou un DPE erroné se traduit par une renégociation du prix. Demandez qui réalise la visite.

Sources officielles

• Service-public.fr, fiche F16096 : diagnostic de performance énergétique
• Service-public.fr, fiche F2604 : mesurage loi Carrez
• Service-public.fr, fiche F1142 : constat de risque d'exposition au plomb
• Service-public.fr, fiche F742 : diagnostic amiante
• Service-public.fr, fiche F17337 : diagnostic gaz
• Service-public.fr, fiche F18692 : diagnostic électricité
• Service-public.fr, fiche F3150 : diagnostic termites
• Service-public.fr, fiche F12239 : état des risques et pollutions
• Service-public.fr, fiche F37110 : audit énergétique
• Décret n° 2022-780 relatif à l'audit énergétique
• Ville de Paris : lutte contre les termites, arrêté du 21 mars 2003
• Préfecture des Hauts-de-Seine : information des acquéreurs et des locataires
• Préfecture de l'Essonne : arrêtés préfectoraux termites
• Article R.271-3 du Code de la construction et de l'habitation : attestation du diagnostiqueur

Guide rédigé par Hugo, diagnostiqueur certifié, UNODIAG, Choisy-le-Roi. État du droit et des arrêtés vérifié au 15 octobre 2026 ; mis à jour trimestriellement.

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